○江東区マンション建替法容積率許可要綱実施細目
令和5年3月31日
4江都建第1164号
(趣旨)
第1条 この実施細目は、江東区マンション建替法容積率許可要綱(令和5年3月31日付4江都建第1162号。以下「許可要綱」という。)に基づき定めるべき事項及び許可要綱を施行するために必要な事項を定めるものとする。
(特例施設)
第2条 許可要綱第5条第4号の実施細目で定める施設は、建築基準法(昭和25年法律第201号。以下「法」という。)第48条に適合する次の用途に供する床面積の合計が1,000平方メートル以下のものとする。
(1) 防災備蓄倉庫
(2) 保育所
(3) 診療所(患者の収容施設が無いものに限る。)
(4) 日用品の販売を主たる目的とする床面積150平方メートル以下の店舗
2 建替え前の建築物における住宅以外の用途とされた床面積相当分までは、従前の用途にかかわらず、法第48条に適合する用途に供することができる。
(危険防止の措置)
第3条 危険防止の措置については、次に掲げるとおりとする。
ア 外壁の開口部を開閉しない仕様とするもの
イ 外壁の開口部の前面のバルコニーに安全上の補助的対策が講じられた手すりが設けられているもの
ウ 自然換気等の目的で設けられる開口部等で、ガラリ等の覆いが講じられているもの
(2) 前号の規定にかかわらず、法等において非常時等に開放が求められる開口部については、危険防止の措置は不要とする。
(公開空地の質の基準)
第4条 許可要綱第7条第5項に規定する実施細目に定める基準は、次条第1号の表5―1の評価区分の欄に定めるA、B又はCに掲げるものとする。
(公開空地の計画適合評価)
第5条 許可要綱第12条第2号アの実施細目に定めるところによる評価(以下「計画適合評価」という。)は、次に掲げるとおりとする。
(1) 公開空地の質の評価点数は、表5―1の評価内容の欄に定めるところにより算定した数値の該当する評価区分の欄の評価に応じて評価点数の欄に定める点数とする。
表5―1
評価項目 | 評価内容 | 評価区分 | 評価点数 |
周辺の緑との連続性 | 公園その他の緑地、公開空地、道路及び河川(以下「周辺の緑」という。)に接する部分の長さに占める周辺の緑沿いに設ける一定以上の幅を確保した緑の延長の割合 | A：70％以上 | 20 |
B：60％以上70％未満 | 15 | ||
C：50％以上60％未満 | 10 | ||
D：50％未満 | 0 | ||
樹種の多様性 | 高木本数(既存樹木を含む。)に対する落葉高木の割合 | A：50％以上 | 15 |
B：40％以上50％未満 | 10 | ||
C：30％以上40％未満 | 5 | ||
D：30％未満 | 0 | ||
既存樹木の保全及び活用 | 地上高さ1.2mにおける幹周り60cm以上の保全及び活用すべき既存樹木の保全及び活用割合 | A：50％以上 | 15 |
B：25％以上50％未満 | 10 | ||
C：0％を超え25％未満 | 5 | ||
D：0％ | 0 | ||
樹高の高い木の植栽 | 生育に必要な土壌厚さを確保した樹高の高い木(既存樹木を含む。)の平均樹高 | A：7m以上 | 20 |
B：6m以上7m未満 | 15 | ||
C：5m以上6m未満 | 10 | ||
D：5m未満 | 0 | ||
芝生、水面等による被覆 | 一定以上(10m2以上のまとまりをいう。)の芝生地の面積及び水面面積の広場状空地面積及び水辺沿い空地に占める割合 | A：10％以上 | 10 |
B：5％以上10％未満 | 8 | ||
C：0％を超え5％未満 | 5 | ||
D：0％ | 0 | ||
建築物上の緑化 | 道路に面する地盤面からの高さが20mまでの部分の壁面面積に対する緑化、屋上緑化及びベランダ緑化の面積の割合 | A：15％以上 | 10 |
B：10％以上15％未満 | 8 | ||
C：5％以上10％未満 | 5 | ||
D：5％未満 | 0 | ||
生物多様性の保全 | 生物の生息空間の面積の広場状空地面積及び水辺沿い空地に占める割合 | A：10％以上 | 10 |
B：5％以上10％未満 | 8 | ||
C：0％を超え5％未満 | 5 | ||
D：0％ | 0 |
(2) 計画適合評価は、前号の規定により算定した各項目の評価点数を合計し、表5―2の区分に応じて適用するものとする。
表5―2
評価点数合計 | 80以上 | 61以上80未満 | 40以上61未満 | 40未満 |
計画適合評価 | A | B | C | D |
ア 高木 植栽時に高さが2メートル以上で成木の高さが3メートル以上になるものとする。
イ 公園その他の緑地沿いの緑化 公園その他の緑地(計画敷地に対して道路の反対側にある公園その他の緑地を含む。)沿いにおいては、緑の幅は5メートル以上とすること。
ウ 公開空地、道路及び河川沿いの緑化 公開空地(計画敷地に対して道路の反対側にある公開空地を含む。)、道路及び河川沿いの緑の幅は5メートル以上とすること。ただし、貫通通路、歩道のない道路又は河川管理用通路のない河川沿いの緑の幅は、2メートルとすることができる。
エ 計算方法等
(ア) 緑の幅は、適切な間隔に植栽されている高木により確保するものとし、高木の樹高に0.7を乗じて得た樹冠幅から算定する。
(イ) 法令、基準等により緑の幅を確保することができない場合は、当該部分の長さは周辺の緑に接する部分の長さに算入しない。
(ウ) 既存樹木の保全及び活用の評価の場合に限り、公開空地以外の部分にある既存樹木も評価の対象とする。また、地元等からの保全及び活用の要望のある樹木については、幹周りが60センチメートル未満であっても評価対象とする。
(エ) 樹高の高い木とは、植栽時又は既存樹木の高さが3メートル以上のものとする。
(オ) 芝生地及び水面面積の算出に当たっては、樹冠下等の緑化計画上の緑地面積として算出される部分を除く。
(4) 許可要綱第12条第2号アに定める公開空地の質係数を適用しようとする者は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(平成14年法律第78号)第105条第1項の規定に基づく容積率の許可(以下単に「許可」という。)申請時に、公開空地の質係数確認シート(別記第1号様式)を提出するものとする。この場合において、公開空地の質係数確認シートは、江東区みどりの条例(平成11年12月江東区条例第36号)第8条第1項の規定に基づき緑化計画書を提出する際に、あわせて区長の確認を得たものでなければならない。
(住宅性能による評価)
第6条 許可要綱第12条第2号アに定める住宅性能係数を適用しようとする者は、表6の右欄に掲げる提出資料を同表の左欄に掲げる提出時期に提出するものとする。
表6
提出時期 | 提出資料 |
許可申請時 | 住宅性能各分野別評価予定調書(別記第2号様式) |
確認済証交付後速やかに | 住宅の品質確保の促進等に関する法律(平成11年法律第81号。以下「住宅品確法」という。)第6条第1項の規定に基づく設計住宅性能評価書の写し又はこれに準ずるもの |
検査済証交付後速やかに | 住宅品確法第6条第3項の規定に基づく建設住宅性能評価書の写し又はこれに準ずるもの |
2 計画建築物の用途が住宅以外である場合の特に優れた取組及び優れた取組は、次に掲げるとおりとする。
ア 再生可能エネルギー等の利用 次に掲げる設備を定格出力計10キロワット以上設置するとともに、再生可能エネルギーを電気に変換して利用する設備については系統連系を行うこと。ただし、当該電力を当該建築物で使用するエネルギー消費量の低減のために使用しないものを除く。
(ア) 太陽光発電設備
(イ) 太陽熱集熱器
(ウ) 太陽熱集熱器と吸収式冷凍機又はヒートポンプとを連携したシステム
(エ) 地中熱交換井と水熱源ヒートポンプとを連携したシステム
(オ) バイオマスを熱源とする熱を利用した発電設備
(カ) バイオマスを熱源とする熱を利用した熱利用設備((オ)に掲げるものを除く。)
イ エネルギー負荷を軽減する設計上の工夫 表7―1のいずれかの取組とする。
表7―1
PAL＊の低減率 | ERR | ||
非住宅用途1 | 非住宅用途2 | ||
(ア) | 10％以上 | 40％以上 | 30％以上 |
(イ) | 15％以上 | 30％以上 | 25％以上 |
(ウ) | 20％以上 | 20％以上 | 20％以上 |
i 建築物においてエネルギー種別毎のエネルギー消費量の把握が可能であること。
ii エネルギー用途別のエネルギー消費量の把握が可能であること。
iii 各用途の系統別又はフロア別のエネルギー消費量の把握が可能であること。
iv データ採取、基本的制御及び監視の各分野の取組が可能な基本的なビル環境エネルギー管理システム(以下「BEMS」という。)を導入すること。
v BEMSがエネルギー消費量をテナント別、フロア別又はエリア別の料金に換算する機能を有すること。
(イ) 空調設備が中央熱源方式の場合 次のiからviまでの全てに対応する施設を設置すること。
i 建築物においてエネルギー種別毎のエネルギー消費量の把握が可能であること。
ii エネルギー用途別のエネルギー消費量の把握が可能であること。
iii 各用途の系統別又はフロア別のエネルギー消費量の把握が可能であること。
iv エネルギー消費量の大きな設備機器のエネルギー消費量の把握が可能であること。
v 基本的なBEMSに加え、表7―2の項目の機能のうち、3項目以上を加えたBEMSを導入すること。
vi BEMSがエネルギー消費量をテナント別、フロア別又はエリア別の料金に換算する機能を有すること。
表7―2
項目 | 内容 |
機器の履歴管理 | 設備機器の台帳管理機能を有すること。 |
稼働実績管理及び警報データ管理 | 設備機器の稼働状況及び警報の情報の収集及び蓄積をし、傾向分析を行う機能を有すること。 |
最適化制御 | 環境状態値(気温、湿度、予測平均温冷感指標(PMV)等をいう。)及び機器運転状況から設備機器の発停、設定値の変更等を行う機能を有すること。 |
エネルギー消費分析及び管理 | 建築物全体のエネルギー消費の傾向を把握する機能を有すること。 |
ア 再生可能エネルギー等の利用 第1号アに定める再生エネルギー等の利用設備を定格出力計10キロワット未満設置するとともに、再生可能エネルギーを電気に変換して利用する設備については系統連系を行うこと。ただし、当該電力を当該建築物で使用するエネルギー消費量の低減のために使用しないものを除く。
イ エネルギー負荷を軽減する設計上の工夫 表7―3のいずれかの取組とする。
表7―3
PAL＊の低減率 | ERR | ||
非住宅用途1 | 非住宅用途2 | ||
(ア) | 10％以上 | 30％以上 | 25％以上 |
(イ) | 15％以上 | 20％以上 | 20％以上 |
(ア) 空調設備が個別熱源方式の場合 次のi及びiiに対応する施設を設置すること。
i 建築物においてエネルギー種別毎のエネルギー消費量の把握が可能であること。
ii エネルギー用途別のエネルギー消費量の把握が可能であること。
(イ) 空調設備が中央熱源方式の場合 次のiからivまでの全てに対応する施設を設置すること。
i 建築物においてエネルギー種別毎のエネルギー消費量の把握が可能であること。
ii エネルギー用途別のエネルギー消費量の把握が可能であること。
iii 各用途の系統別又はフロア別のエネルギー消費量の把握が可能であること。
iv データ採取、基本的制御及び監視の各分野の取組が可能な基本的なBEMSを導入すること。
3 計画建築物の用途が住宅である場合の優れた取組(1)、優れた取組(2)及び優れた取組(3)は、次に掲げるとおりとする。
(1) 優れた取組(1) ERRを5パーセント以上とすること。
(2) 優れた取組(2) 前項第1号アに定める再生可能エネルギー等の利用設備を定格出力計10キロワット以上設置するとともに、再生可能エネルギーを電気に変換して利用する設備については系統連系を行うこと。ただし、当該電力を当該建築物で使用するエネルギー消費量の低減のために使用しないものを除く。
(3) 優れた取組(3) 全住戸の外皮平均熱貫流率を0.75W／(m2・K)以下とすること。
(環境性能等の取扱い)
第8条 許可要綱第9条に定める環境性能等の取扱いは、次に掲げるとおりとする。
(1) 評価対象は、次に掲げるとおりとする。
ア 住宅については、原則として、住宅用途に供する部分の面積が2,000m2以上である場合を評価の対象とする。
(ア) ホテル、旅館その他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの
(イ) 病院、老人ホーム、身体障害者福祉ホームその他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの
(ウ) 百貨店、マーケットその他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの
(エ) 事務所、官公署その他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの
(オ) 小学校、中学校、高等学校、大学、高等専門学校、専修学校、各種学校その他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの
(カ) 飲食店、食堂、喫茶店、キャバレーその他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの
(キ) 集会場、図書館、博物館、体育館、公会堂、ボーリング場、劇場、アスレチック場、スケート場、浴場施設、競馬場又は競輪場、社寺、映画館、カラオケボックス、ぱちんこ屋その他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの
(ク) 工場、畜舎、自動車車庫、自転車駐輪場、倉庫、観覧場、卸売市場、火葬場その他エネルギーの使用の状況に関してこれらに類するもの
ウ 住宅以外の用途におけるERRは、原則として、イ(ア)から(ク)までに掲げる用途のいずれかの用途に供する部分の延べ面積(内部に間仕切壁又は戸を有しない階又はその一部であって、延べ面積に対する常時外気開放された開口部の面積の合計の割合が20分の1以上であるものの延べ面積を除く。)の合計が2,000m2以上である建築物を算定の対象とする。ただし、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律第18条各号のいずれかに該当する建築物は、算定の対象外とする。
(2) 住宅用途及び住宅以外の用途に供する部分を含む建築物の場合の取扱いは、次に掲げるとおりとする。
ア 再生可能エネルギー等の利用の評価に当たっては、計画建築物全体における数値をもって、住宅以外の用途部分及び住宅用途部分の取組とすることができる。
イ 当該建築物の住宅以外の用途部分及び住宅用途部分に対するそれぞれの環境性能係数は、次式により加重平均を行って得た値を当該建築物に適用する環境性能係数とする。
γ＝((住宅以外の用途部分の床面積の合計×住宅以外の用途部分の環境性能係数)＋(住宅用途部分の床面積の合計×住宅用途部分の環境性能係数))／(住宅以外の用途部分の床面積の合計＋住宅用途部分の床面積の合計)
なお、上式の取扱いは、下記によるものとする。
(ア) 算出した数値の小数点第3位以下は切り捨てるものとする。
(イ) 住宅以外の用途部分の床面積の合計は、PAL＊の低減率及びERRの算定対象とした部分のみの床面積とする。
(ウ) 住宅用途部分の床面積の合計は、ERRの算定の対象とした部分のみの床面積とする。
(敷地の集約化)
第9条 許可要綱第12条第2号アのKy：敷地規模別係数の項ただし書の敷地を集約化したものとは、許可申請者が許可申請時よりおおむね10年前以内に集約先の土地の権利を取得して当該敷地を形成したもの又は許可を受けた計画建築物の敷地として集約化することについて集約先の土地の所有者全員の同意を得ているものをいう。
2 敷地の集約化による割増しを受けようとする場合は、次の書類を提出するものとする。
(1) 登記事項証明書
(2) 集約化した敷地の面積求積図
(3) 集約先の所有者全員の同意をもって集約化を行う場合は、同意を得たことを証する書面(別記第3号様式)
(緑化の基準)
第10条 許可要綱第12条第2号イの実施細目に定める緑化の基準は、江東区緑化計画の手引き(令和3年3月江東区策定)とする。
2 建築物の管理に必要な施設の設置等のため、屋上部の緑化面積が建築物に対して著しく小さい場合は、計画敷地内の駐車施設及び工作物の緑化、広場の芝生化等に努めることとする。
(防災による容積率の緩和)
第11条 防災による容積率の緩和は、次に掲げるとおりとする。
(1) 重点的に耐震化を図るべき建築物等 許可要綱第13条第1号イ(イ)に規定する耐震改修促進計画において耐震化を図るべき建築物とされている民間の特定建築物及び同条第2号アに規定する重点的に耐震化を図るべき建築物とされている民間の特定建築物で実施細目に定めるものは、建替え前及び建替え後における用途及び規模が、建替え前及び建替え後において次に該当するものとする。
ア 複合用途の建築物の場合 表11―1に掲げる用途に該当する建築物の部分の床面積の合計が当該計画建築物の延べ面積の過半を占め、表11―1に掲げる用途に供する部分の床面積をそれぞれの用途部分において、建築物の耐震改修の促進に関する法律施行令(平成7年政令第429号)第6条第2項各号に定める規模で除した数値の合計が1以上になるもの。
表11―1
(ア) 学校 |
(イ) 病院又は診療所 |
(ウ) 劇場、観覧場、演芸場、公会堂、映画館又は集会場 |
(エ) 百貨店その他の物品販売業を営む店舗又は飲食店 |
(オ) ホテル又は旅館 |
(カ) 賃貸住宅(共同住宅に限る。)又は寄宿舎 |
(キ) 事務所 |
(ク) 老人ホーム、保育所、老人短期入所施設、福祉ホームその他これらに類するもの |
(ケ) 老人福祉センター、児童厚生施設、身体障害者福祉センターその他これらに類するもの |
(コ) 銀行 |
(サ) 車両の停車場(バスターミナル等) |
(2) 既存不適格マンション 許可要綱第13条第1号イ(ウ)の実施細目に定めるものは、次のいずれにも該当するものとする。
ア 建替え建築物の全戸数のうち、2分の1以上が居住の用に供しているものであること。
イ マンション管理組合の集会又は総会において、建替えの推進について、区分所有者及び議決権がある者の4分の3以上の賛成を得ていること。
(3) 敷地の集約化 次に掲げるとおりとする。
ア 許可要綱第13条第3号に規定する敷地の集約化による割増しは、許可申請者が許可申請時からおおむね10年以内に集約先の土地の権利を取得して当該敷地を形成した場合又は許可を受けた計画建築物の敷地として集約化することについて集約先の土地の所有者全員の同意を得ている場合に限る。
イ 敷地の集約化による割増しを受けようとする場合は、次の書類を提出するものとする。
(ア) 登記事項証明書
(イ) 集約化した敷地の面積求積図
(ウ) 集約先の所有者全員の同意をもって集約化を行う場合は、同意を得たことを証する書面
(一時滞在施設の基準)
第12条 許可要綱第14条第1号ア(ア)の実施細目に定める基準を満たす一時滞在施設は、次のとおりとする。
(1) 一時滞在施設の確保及び運営のガイドライン(平成27年2月20日首都直下地震帰宅困難者等対策協議会)に沿って整備及び運営が行われるよう努めること。
(2) 次の基準を満たす防災備蓄倉庫を整備すること。
ア 許可要綱第10条第1号の防災備蓄倉庫に加えて、待機スペース面積の0.015倍以上の面積を有していること。
イ 待機スペースのある階から最長歩行距離4層以内に1か所以上設けていること。
(3) 次の基準を満たす自家発電設備を整備すること。
ア 許可要綱第10条第2号アで必要とされる出力数に加え、待機スペース面積当たり0.02kW／m2を加えた出力数以上とすること。
イ 許可要綱第10条第2号イで必要とされる貯蔵量の算出方法において、Hを次式に置き換えて算出した数量以上の燃料を貯蔵するための施設を整備すること。ただし、その他これらと同等以上の性能を有する動力源を整備する場合は、この基準によらないことができるものとする。
H：H＝｛48×(0.018×A業＋0.014×A他)＋12×0.006×A住＋72×0.02×A待｝／(0.018×A業＋0.014×A他＋0.006×A住＋0.02×A待)
A業：業務用途の延べ面積
A住：住宅用途の延べ面積
A他：その他の用途の延べ面積
A待：待機スペースの延べ面積
なお、A業、A住、A他及びA待の延べ面積は、自動車車庫及び駐輪場の用に供する部分を除くものとする。
(4) 一の建築物の待機スペースの面積の合計は、原則として200m2以上であること。ただし、区からの要請がある場合は、この限りでない。
(5) 待機スペースは、原則としてエントランスホール、ロビー、集会場、多目的ホール、貸会議室その他これらに類する建築物の屋内部分であること。
(6) 帰宅困難者のトイレ対策について配慮すること。
(7) 一時滞在施設としての指定、大規模災害時の運用等について区と協定又は協定に代わるもの(以下「協定等」という。)を締結すること。この場合において、協定等の締結に当たっては、区と十分に協議すること。
(カーボンマイナスの取組に対する評価の方法等)
第13条 許可要綱第17条の計画建築物が許可要綱第9条第1号ア又は同条第2号アの基準(省エネルギー対策等によるカーボンマイナス(CO2の排出削減をいう。以下同じ。)の取組に対する評価の方法及び基準)を満たすことが著しく困難と認められる場合の取扱いは、都市開発諸制度の適用に関する環境都市づくりに係る規定の取扱い指針によるものとする。
(許可要綱に基づく許可申請等)
第14条 許可申請は、次に定めるところによる。
(1) 許可申請をしようとする者は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行規則(平成14年国土交通省令第116号)別記様式第十五号による許可申請書に申請理由書及び別表に掲げる図書を添えて、区長に申請しなければならない。
(2) 前号の許可申請をしようとする者は、当該許可申請をする前かつ要除却認定マンションが現に存する時点で区長に事前協議を行うものとし、事前協議に必要な図書及びその部数は、その都度指示する。
(3) 建築主は、許可要綱第7条第2項第4号に定める水辺沿い空地による割増容積率を適用する場合は、水辺の管理者等と水辺沿い空地の整備について事前協議を行い、表14―1に掲げる資料を区長に提出するものとする。
表14―1
提出時期 | 提出資料 |
許可申請時 | 水辺沿い空地整備に関する協議書及び水辺沿い空地整備に関する回答書の写し |
(4) 建築主は、許可要綱第7条第2項第5号に定める駅前広場による割増容積率を適用する場合又は許可要綱第14条第2号ア(ク)に定める公共交通の用に供する空間による容積率の緩和を適用する場合は、次に掲げるとことによる。
ア 表14―2に掲げる資料を、区の確認を受けた後に区長に提出するものとする。
表14―2
提出時期 | 提出資料 |
工事完了時 | 駅とまちが一体となる取組に関する工事完了報告書(別記第4号様式) |
イ 表14―2に掲げる資料の提出以外の取扱いについては、都市開発諸制度の適用に関する駅とまちが一体となる都市づくりに係る規定の取扱い指針(平成31年3月都市整備局策定)による。
用途地域 | 計画建築物の高さ | 交通量 | 電波障害 | 風害 |
商業地域 | 100m以上 | ○ | ○ | ○ 風洞実験を行うとともに、原則として、風向及び風速計を設置し、建設前及び建設後の観測を行うこと。 |
60m以上100m未満 | ○ | ○ | ○ | |
60m未満 | ○※ | ○ | ||
上記以外の用途地域 | 60m以上 | ○ | ○ | ○ 風洞実験を行うとともに、原則として、風向及び風速計を設置し、建設前及び建設後の観測を行うこと。 |
45m以上60m未満 | ○ | ○ | ○ | |
45m未満 | ○※ | ○ | ||
※については、容積率割増しを受ける場合又は50台以上の駐車場を設ける場合にのみ行う。 | ||||
2 公聴会は、次に定めるところによる。
(1) 許可をしようとする場合において、計画建築物の高さが用途地域の種別に応じて、次の表の当該各欄に掲げる数値以上のものである場合その他必要があると認められるときは、あらかじめその許可に利害関係を有する者の出席を求めて公聴会を行うものとする。
用途地域 | 計画建築物の高さ | 備考 |
商業地域 | 100m以上 | その他周辺状況、建物特性等により必要と認められる建築物 |
上記以外の用途地域 | 45m以上 |
(2) 前号に掲げるもののほか、公聴会について必要な事項は、都市整備部が別に定める。
3 この実施細目に係る建築計画は、江東区都市づくり推進委員会へ付議する。
(許可又は確認の申請時及び工事完了時の報告書の提出)
第15条 建築主は、表15の右欄に掲げる提出資料を同表の左欄に掲げる提出時期に提出するものとする。
表15
2 建築主は、建築物環境性能報告書(計画)に変更があった場合は、建築物環境性能報告書(変更)(別記第14号様式)により変更内容を区長に届け出るものとする。
3 建築物環境性能報告書(計画)及び建築物環境性能・電気自動車等の充電設備報告書(完了)に係る取扱いは、都市開発諸制度の適用に関する環境都市づくりに係る規定の取扱い指針(令和2年12月24日2都市政広第449号)による。
(標示及び維持管理)
第16条 標示は、次に定めるところによる。
ア 公開空地及び公共空地(以下「公開・公共空地等」という。)
イ 住宅、サービス付き高齢者向け住宅等及び子育て支援住宅(設置した場合に限る。)の用途に供する部分
ウ 地上部の緑化面積により算定した容積率の割増しを適用した場合は、地上部の緑化部分
エ 一時滞在施設を設けることにより容積率の割増しを適用した場合は、一時滞在施設
オ 水害時の一時避難施設を設けることにより容積率の割増しを適用した場合は、水害時の一時避難施設
標示の種類 | 設置場所 | 公開・公共空地等の面積 | 数 |
ア | 敷地内の見やすい場所 | 1,000m2以下 | 2か所 |
1,000m2を超え3,000m2以下 | 3か所 | ||
3,000m2を超え5,000m2以下 | 4か所 | ||
5,000m2を超え7,000m2以下 | 5か所 | ||
7,000m2を超え9,000m2以下 | 6か所 | ||
※以降、2,000m2の区分ごとに1を加えた数とする。 | |||
イ ウ エ | 敷地内の見やすい場所 | 1,000m2以下 | 2か所 |
1,000m2を超え3,000m2以下 | 3か所 | ||
3,000m2を超え5,000m2以下 | 4か所 | ||
5,000m2を超え7,000m2以下 | 5か所 | ||
7,000m2を超え9,000m2以下 | 6か所 | ||
※以降、2,000m2の区分ごとに1を加えた数とする。 | |||
主要な出入口 | 1か所 | ||
オ | 区との協議による。 | ||
(3) 第1号に定める標示板の規格は、次に定めるとおりとする。ただし、敷地の状況によりやむを得ないと認める場合は、その大きさを変更することができる。
ア 材質は、ステンレス板、銅板等で、耐候性及び耐久性に富み、かつ、容易に破損しないものとする。
イ 堅固に固定したもの。
ウ 大きさは、縦100センチメートル以上、横70センチメートル以上とする。
2 維持管理は、次に定めるところによる。
(2) 公開・公共空地等、特定の用途に供する部分、公開空地の質、住宅性能、防災備蓄倉庫及び自家発電設備の管理責任者(以下「管理責任者」という。)は、次に掲げる図書を保存するとともに、当該公開・公共空地等が有効かつ適切に保たれるよう、当該特定の用途に供する部分が他の用途に変更されることがないよう並びに当該公開空地の質、住宅性能、防災備蓄倉庫及び自家発電設備が適切に保たれるよう、維持管理し、その状況について管理報告書(別記第17号様式)により、1年ごとに区長に報告しなければならない。ただし、住宅性能については、東京都優良マンション登録表示制度の認定を受けた建築物の場合は、当該認定に係る認定通知書の写しを提出することにより当該認定の時期以外の年の報告を省略することができる。
ア 許可通知書
イ 許可申請書の副本
ウ 建設住宅性能評価書又はこれに準ずるもの
エ 緑化完了報告書(地上部の緑化面積により算定した容積率の割増しを適用した場合に限る。)
オ 建築物環境性能・電気自動車等の充電設備報告書(完了)
(3) 建築主は、省エネルギー対策等による建築物の環境性能を適切に維持管理するとともに、環境性能評価の取扱い指針において、東京都の確認が必要とされる改修等を行う場合は、工事着手前に建築物環境性能報告書(改修等)(別記第18号様式)により、改修等を行う部分において、省エネルギー対策等によるカーボンマイナスについて適切な配慮がなされていることを区長に報告しなければならない。
(4) 建築物又は敷地を譲渡又は賃貸(以下「譲渡等」という。)しようとする者は、譲渡等をしようとするときは、譲渡等を受けようとする者に対し、当該公開・公共空地等、特定の用途に供する部分、公開空地の質、住宅性能、防災備蓄倉庫及び自家発電設備の維持管理並びにカーボンマイナスに関する報告について、前3号に定める義務を伴うものである旨を明示しなければならない。
(新聞、チラシ等による広告)
第17条 建築主及び建築主の依頼を受けて建築物の設計、施工又は販売を行う者は、当該建築物の概要を新聞、チラシ等により広告する場合は、次に定める事項を明示しなければならない。
(1) 当該建築物は、許可を受けたものであること。
(2) 公開空地、特定の用途に供する部分、防災備蓄倉庫及び自家発電設備は他の用途に転用できないものであること。
(3) 公開空地は、歩行者が日常自由に通行又は利用できるものであり、塀その他の工作物等を設けることにより歩行者の通行又は利用を阻害してはならないこと。
(4) 当該建築物に一時滞在施設が設けられている場合は、大規模災害時に帰宅困難者の一時的な滞在に供する施設となる部分があること。
(公開空地及び地上部の緑化部分の変更)
第18条 公開空地の種別及び形態又は地上部の緑化面積により算定した容積率の割増しを適用した場合の地上部の緑化部分(以下「緑化等」という。)の形態は、次に掲げる場合を除き変更してはならない。
(1) 周辺の市街地の状況の変化等により、その変更が望ましいと認められる場合
(2) 建築物の利用状況の変化等により、その変更がやむを得ない場合で、かつ、当該変更が許可要綱に定める基準の範囲内であるとき
(3) 前2号に掲げるもののほか、軽微な変更で、区長が周囲の状況等から変更がやむを得ないと認めた場合で、かつ、当該変更が許可要綱に定める基準の範囲内であるとき
(改修時の取扱いの特例)
第19条 改修時にあっては、改修計画が公開空地の有効面積の増加を伴う場合に限り、許可要綱第12条第2号で定める割増容積率を算定することができる。
(公開空地等の一時占用等)
第20条 次の各号に掲げる基準に適合するものについては、公開空地を一時占用することができる。
(1) 次のいずれかに該当する行為であること。
ア 地域の活性化に寄与する行為
イ 許可を受けた建築物及びその敷地内にある工作物に係る建設行為又は管理行為
(2) 一時占用期間は、1回の行為につき90日以内とし、同一敷地において年間2回以上(4月1日から翌年3月末日までを1年とする。)占用行為を行う場合は、全行為の延べ日数が180日を超えないものとする。ただし、前号イに規定する行為に要する期間は適用しない。
(3) 一時占用面積は、原則として当該敷地の公開空地の25パーセント以内とする。
4 前3項の規定にかかわらず、次に掲げる用に供する場合は、公開空地等を活用することができる。
(1) 活用方針に定めるICT利活用促進に資する通信機器
(2) 活用方針に定める自転車シェアリングのサイクルポート
(3) 公共自転車駐車場
(屋外広告物の表示等)
第21条 許可を受けた建築物及びその敷地に、表示又は設置する屋外広告物(屋外広告物法(昭和24年法律第189号)第2条第1項に規定する屋外広告物をいう。)又はこれを掲出する物件(以下「広告物等」という。)は、東京都屋外広告物条例(昭和24年東京都条例第100号)に定めるところによるほか、次のいずれにも該当するものでなければならない。
(1) 公衆に対する危害を及ぼすおそれのないものであること。
(2) 公開空地の機能を害するものでないこと。
(3) 形状、色彩、意匠が周囲の景観を害するおそれのないものであること。
(4) 建築物の壁面に設置するものは、江東区都市景観条例(平成20年12月江東区条例第34号)、江東区景観計画(平成21年3月江東区策定)、東京都マンション建替法容積率許可に係る建築物の高さ等誘導指針(平成18年3月31日17都市建企第529号)及び東京都景観計画(平成19年3月都市整備局策定)に規定する景観形成基準に適合する等、都市景観の形成に配慮したものであること。
(5) 公開空地内においては、次のいずれにも該当するものであること。
公開空地の面積 | 数 |
1,000m2以下 | 2 |
1,000m2を超え1,500m2以下 | 3 |
1,500m2を超え2,000m2以下 | 4 |
2,000m2を超え2,500m2以下 | 5 |
2,500m2を超え3,000m2以下 | 6 |
※以降、500m2の区分ごとに1を加えた数とする。 | |
イ 一の広告物等の表示面積の合計は7平方メートル以下であり、かつ、一面の表示面積は3.5平方メートル以下であること。ただし、区長が公益上必要と認める場合は、この限りでない。
ウ 公開空地内の歩行者が通行する部分に表示し、又は設置する場合においては、地表面から当該広告物等の下端までの高さが3.5メートル以上、上端までの高さが8メートル以下のものであり、かつ、歩行者の通行上支障がないものであること。
2 承認申請等の手続は、次に定めるところによる。
3 前項の規定により承認を受けた所有者等は、広告物等を次に定めるとおり維持管理するものとする。
(1) 破損、腐食等によって公衆に対し危害を与えるおそれが生じたときは、直ちに補強すること。
(2) 汚染、変色又は剥離したときは、直ちに補修し、常に美観を保持すること。
(指定確認検査機関による完了検査)
第22条 建築主は、区長による許可を受けた建築計画に係る法第7条の2第1項の規定による完了検査を受けようとする場合は、次に定める手続を行うものとする。
(1) 建築主は、法第7条の2第1項の規定による完了検査を指定確認検査機関から受けようとする場合は、当該完了検査の前に区長に工事が完了した旨を報告し、当該工事が許可の内容と整合していることの確認を受けるものとする。
(2) 指定確認検査機関は、法第7条の2第5項の規定により検査済証を交付しようとする場合は、前号の規定による確認が終了していることを区長に照会するものとする。
(3) 建築主は、法第7条の6第1項第2号の規定による認定(以下「仮使用認定」という。)を指定確認検査機関から受けようとする場合は、建築主は、仮使用認定を受けるための書類を指定確認検査機関に提出する前に、江東区都市整備部建築課と調整を行うものとする。
(4) 指定確認検査機関は、法第7条の6第1項第2号の規定により仮使用認定を行おうとする場合は、当該工事が許可の内容と整合していることを確認するために、区長に照会するものとする。
(非常災害があった場合等の取扱い)
第23条 この実施細目に定めるものについて、非常災害があった場合等で、かつ、公益上必要と認められる場合は、別途取扱いを定めることができる。
附則
この実施細目は、令和5年4月1日から施行する。
様式類
様式番号等 | 仕様 | 名称 |
A4 | ||
A4 | 公開空地の質係数確認シート | |
A4 | 住宅性能各分野別評価予定調書 | |
A4 | 同意を得たことを証する書面 | |
A4 | 駅とまちが一体となる取組に関する工事完了報告書 | |
A4 | 駅とまちが一体となる取組に関する工事完了予定報告書 | |
A4 | 環境性能係数の適用に関するチェックシート | |
A4 | 緑化計画チェックシート | |
A4 | 電気自動車等の充電設備に関するチェックシート | |
A4 | 計画概要書 | |
A4 | 建築物環境性能報告書(計画) | |
A4 | 緑化計画報告書 | |
建築物環境性能・電気自動車等の充電設備報告書(完了) | ||
A4 | 緑化完了報告書 | |
A4 | 建築物環境性能報告書(変更) | |
70cm×100cm以上※1 | 標示板(公開空地の標示) | |
標示板(公開空地及び公共空地の標示) | ||
標示板(住宅及びサービス付き高齢者向け住宅等及び子育て支援住宅の標示) | ||
標示板(緑化の標示) | ||
35cm×15cm以上※2 | 標示板(一時滞在施設の標示) | |
A4 | 管理責任者選任届及び誓約書 | |
A4 | 管理報告書 | |
A4 | 建築物環境性能報告書(改修等) | |
A4 | 公開空地変更申請書 | |
A4 | 緑化等変更申請書 | |
A4 | 公開空地変更承認書 | |
A4 | 緑化等変更承認書 | |
A4 | 公開空地の一時占用申請書 | |
A4 | 公開空地の一時占用承認書 | |
A4 | 公開空地等の活用届出書 | |
A4 | 屋外広告物承認申請書 | |
A4 | 屋外広告物承認書 |
※1 敷地の状況によりやむを得ないと認める場合は、その大きさを変更することができる。
※2 設置場所の状況等により、この大きさとすることが著しく不合理と認められる場合はこの限りでない。
別表(第14条関係)
図書種別 | 最小縮尺 | 記載事項 | 備考 | ||||||||||||
1 計画概要書 | |||||||||||||||
2 付近見取図 | 適宜 | 縮尺、方位、計画敷地の位置、主要道路の位置、幅員及び名称、主要交通機関の位置、種別及び名称、主要駅の位置及び名称並びにその他の都市公共施設及び主要建築物の位置名称等 | |||||||||||||
3 用途地域図 | 1／2,500 | 縮尺、方位、計画敷地の位置、地域地区の境界線の位置及び種別 | ○ 地域地区等の種別は、次の表の区分により色別して示すこと。 | ||||||||||||
第一種中高層住居専用地域 | きみどり | 建蔽率及び容積率 |
| ||||||||||||
第一種住居地域 | きいろ | ||||||||||||||
第二種住居地域 | 薄だいだい | 第二種高度地区 | 2／／ | ○m絶 | みどりハッチ | ||||||||||
準住居地域 | だいだい | ||||||||||||||
近隣商業地域 | ももいろ | 第三種高 | 3 | ○ | |||||||||||
商業地域 | あか | 度地区 | ／／／ | m絶 | |||||||||||
準工業地域 | むらさき | ||||||||||||||
工業地域 | みずいろ | 公園緑地 | みどり太枠 | ||||||||||||
工業専用地域 | あお | ||||||||||||||
(注)その他の地域地区等については、必要に応じて図示すること。 | |||||||||||||||
4 周辺状況図図Ⅰ及び図Ⅱ | 1／1,500 | Ⅰ 縮尺、方位、計画敷地の位置、周辺地域の道路の位置及び幅員、周辺地域の建築物の位置、主要用途、構造並びにその他の土地利用状況 | ○ 建築物の用途は、おおむね次の表の区分により、建築物単位に色別して示すこと。 | ||||||||||||
独立住宅 | きいろ | 工場、作業場 | あお | ||||||||||||
共同住宅 | やまぶきいろ | 倉庫、車庫 | はいいろ | ||||||||||||
店舗等兼用住宅 | おうどいろ | 学校、図書館、保育園等 | きみどり | ||||||||||||
小売店舗、飲食店等 | だいだい | 官公庁舎、公会堂等 | みずいろ | ||||||||||||
百貨店、興行場等 | あか | 病院、診療所等 | みどり | ||||||||||||
事務所 | むらさき | 神社、寺院、教会 | ちゃいろ | ||||||||||||
ホテ | ももい | 公園、緑 | みどり | ||||||||||||
ル、旅館、キャバレー、ぱちんこ店等 | ろ | 地、運動場 | (枠取、枠内ハッチ) | ||||||||||||
(注)分類できないものは、必要に応じて図示すること。 | |||||||||||||||
Ⅱ 縮尺、方位、計画敷地の位置、周辺地域の建築物の位置、階数及び高さ | |||||||||||||||
5 現況図 | 1／300 | 縮尺、方位、敷地境界線、前面道路の位置及び幅員並びに既存建築物の位置、主要用途、構造、階数及び建築年月 | |||||||||||||
6 配置図 | 1／300 | 縮尺、方位、敷地境界線、建築物の位置、主要部分の階数及び高さ、前面道路の位置及び幅員並びに公開空地の位置等 | ○ 地形の高低差が著しい場合は、敷地の主要部分の高低差を示すこと。 | ||||||||||||
7 敷地求積図 | 適宜 | ○ 敷地が複数の地域地区等にわたる場合は、それぞれの面積を求め一覧表を付記すること。 | |||||||||||||
8 各階平面図 | 1／300 | 縮尺、方位、間取り及び各室の用途等 | ○ 基準階については、一例で可。 ○ 建築物が2以上ある場合は、それぞれについて記載すること。 ○ 別に各階の用途及び床面積一覧表を作成し、一覧表には、建築面積及び建蔽率並びに延べ面積及び容積率を記載すること。 ○ 住宅の用途に供する部分をそれぞれ、次の区分に応じて色別して示すこと。 ・住宅の専用部分 → きいろ ・住宅の共用部分 → あお | ||||||||||||
9 立面図 | 1／300 | 縮尺、立面の方位、建築物の外観、高さ制限の位置及び許可要綱の基本要件による外壁後退距離の位置等 | ○ いずれも2面以上記載すること。 ○ 断面図については、8の1階平面図に切断位置を記載すること。 ○ 左記の事項を併せて記載できれば兼用も可。 | ||||||||||||
10 断面図 | 1／300 | 縮尺、各階の天井の高さ、地表面の位置、地盤面及び平均地盤面の位置、公開空地等の高低差並びに屋内貫通通路、アトリウム及びピロティ等の奥行き及び天井の高さ等 | |||||||||||||
11 公開・公共空地等計画図 図Ⅰ及び図Ⅱ | 1／300 | Ⅰ 縮尺、方位、公開・公共空地等の種別、ピロティ等の区分、公開・公共空地等の高低差及び面積一覧表並びに一般歩行者動線 | ○ 公開空地の種別は、次の表により色別して示すこと。 | ||||||||||||
歩道状空地 | きいろ | ||||||||||||||
貫通通路 | だいだい | ||||||||||||||
水沿い空地 | みずいろ | ||||||||||||||
広場状空地 | みどり | ||||||||||||||
アトリウム | あお | ||||||||||||||
○ 面積一覧表には、公開空地等の面積、有効係数、有効面積及び有効公開空地率並びに屋内貫通通路、アトリウム及びピロティ等の面積の合計を記載すること。 ○ 必要に応じて、透視図、断面図等を付記すること。 | |||||||||||||||
Ⅱ 縮尺、方位、植樹又は造園計画、付帯施設表面仕上げその他空地の性状を示す事項 | |||||||||||||||
12 日影図 | 1／500 | 縮尺、方位、建築物の位置及び各部分の高さ、敷地境界線、敷地境界線から外側への水平距離5m及び10mの位置並びに平均地盤面上4mの高さの水平面における冬至日の真太陽時の午前8時から午後4時までの各時刻ごとの日影図及び日影時間図 | ○ 方位の確定方法を記載すること。 ○ 日影図は、縮尺1／500以上とすることができる。 ○ 日影時間図は、第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域又は準住居地域については、少なくとも2.5時間及び4時間、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域については、少なくとも3時間及び5時間の各時間日影線を記載すること。 ○ 建築物をモデル化する場合は、その方法を9の立面図等により図示すること。 ○ 計画敷地の北側の地域の地表面が著しく低い場合は、現地表面上の日影図を付記すること。 ○ 敷地の北側等に道路、水面等の空地がある場合又は隣地等の地盤面が高い場合の緩和を適用するときは、これを図示する。 | ||||||||||||
13 平均地盤面算定図 | 適宜 | 縮尺、建築物の各面において建築物が周囲の地面と接する位置及び平均地盤面の位置 | ○ 建築物が周囲の地面と接する位置に高低差がない場合は、省略することができる。 | ||||||||||||
14 許可チェックリスト | 交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないことの理由 | ○ 交通上 車両及び歩行者の交通経路並びに容量の調査 ○ 安全上 建築物の構造計画の概要 ○ 防火上 防災計画の概要 ○ 衛生上 計画建築物の日照、通風及び採光の状況 | |||||||||||||
15 法令、要綱のチェックリスト | ○ 敷地面積の最低限度 ○ 前面道路の幅員及び接道長 ○ 有効公開空地率の最低限度 ○ 外壁面の後退 ○ 公開空地等による割増容積率の限度 | ||||||||||||||
16 公開空地等による割増算定説明書 | 公開空地等の市街地貢献度の説明、希望する割増容積率及びその算定説明等 | ||||||||||||||
17 公益施設等概要書 | 公益施設等の概要及び市街地貢献度の説明、希望する割増容積率及びその算定説明並びに維持管理等の計画等 | ○ 公益施設等による容積率の割増しを適用する場合に提出すること。 | |||||||||||||
18 緑化計画に関するチェックシート | ○ 江東区みどりの条例の規定による緑化面積が記載されたもの。 | ||||||||||||||
19 緑化計画書等の写し | 江東区みどりの条例に基づき江東区長に届け出た緑化計画書の写し | ○ 江東区みどりの条例に基づき江東区長に届け出た緑化計画書の写し ○ 江東区土木部管理課の審査が終了したものを提出すること。 | |||||||||||||
20 カーボンマイナスの取組に関するチェックシート | ○ 都市開発諸制度の適用に関する環境都市づくりに係る規定の取扱い指針8(1)によるチェックシートとする。 | ||||||||||||||
21 区の指示する図書等 | 適宜 | 方位、縮尺、計画建築物及び計画地の地形、地物及び土地利用状況等周辺状況が分かる模型等屋外広告物等の標示又は設置に係る図書等計画地及びその周辺地区の上位計画、地区計画等が分かる図書等その他特に指示する図書等 | ○ 模型等の大きさは、計画建築物の規模内容等に応じて適当なものとすること。 ○ 屋外広告物の配置図、デザイン図(着色したもの)、平面図及び立面図を提出すること。 ○ 東京のしゃれた街並みづくり推進条例(平成15年東京都条例第30号)に基づく街並み景観重点地区における街並み景観ガイドライン及び地区整備計画への適合が確認できる資料を提出すること。 ○ 環境調査(交通量、電波障害及び風害)の結果等 | ||||||||||||
(注)添付書類については、協議の上、複数の図書を併せて作成することができる。
別記第1号様式(第5条関係)
略
別記第2号様式(第6条関係)
略
別記第3号様式(第9条、第11条関係)
略
別記第4号様式(第14条関係)
略
別記第5号様式(第14条関係)
略
別記第6号様式(第15条関係)
略
別記第7号様式(第15条関係)
略
別記第8号様式(第15条関係)
略
別記第9号様式(第15条関係)
略
別記第10号様式(第15条関係)
略
別記第11号様式(第15条関係)
略
別記第12号様式(第15条関係)
略
別記第13号様式(第15条関係)
略
別記第14号様式(第15条関係)
略
別記第15号様式(第16条関係)
略
別記第16号様式(第16条関係)
略
別記第17号様式(第16条関係)
略
別記第18号様式(第16条関係)
略
別記第19号様式(第18条関係)
略
別記第20号様式(第18条関係)
略
別記第21号様式(第18条関係)
略
別記第22号様式(第18条関係)
略
別記第23号様式(第20条関係)
略
別記第24号様式(第20条関係)
略
別記第25号様式(第20条関係)
略
別記第26号様式(第21条関係)
略
別記第27号様式(第21条関係)
略