マンション対策の方針決定
都市整備部 住宅課 住宅指導係
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最終更新日：2008年02月27日 10時07分
最終更新日：2008年02月27日 10時07分
受入困難地区指定制度廃止・ワンルームマンション規制強化
区では、集中豪雨的なマンション建設の急増に対し、平成１５年に「マンション建設計画の調整に関する条例」を制定し、小学校等の公共公益施設の受け入れとの調整を図ってきました。
平成１９年１２月限りでその条例が失効するため、平成２０年１月以降のマンション対策について検討を進めてきましたが、今回、方針を決定し、マンション建設の事前届出を主な内容とする新たな条例を制定し、マンション建設に対する調整を図っていきます。
あわせて、近年、増加傾向にあるワンルームマンションの規制強化のための条例を制定し、平成２０年４月より施行します。
平成１９年１２月限りでその条例が失効するため、平成２０年１月以降のマンション対策について検討を進めてきましたが、今回、方針を決定し、マンション建設の事前届出を主な内容とする新たな条例を制定し、マンション建設に対する調整を図っていきます。
あわせて、近年、増加傾向にあるワンルームマンションの規制強化のための条例を制定し、平成２０年４月より施行します。
これまでの「マンション建設計画の調整に関する条例」と検討経過
現行の条例によるマンション建設規制の２本の柱は「受入困難地区指定制度」と「事前届出及び区長意見の通知制度」です。
「受入困難地区指定制度」は、区長が公共公益施設への受け入れが困難な地区をあらかじめ指定し、その地区内のファミリータイプマンション建設事業を行わないよう協力を求めることができる制度です。
「事前届出及び区長意見の通知制度」は、受入困難地区以外の地区において、ファミリータイプマンションの建設事業者に対して、土地取引等を行う前に、建設計画の届出を義務付け、これに対し、区長が公共公益施設の整備への協力や、計画の変更等の意見を通知し、事業者の協力を求める制度です。
【「受入困難地区指定制度」の廃止】
現行条例は、国や都が規制緩和を推進する中で、マンション建設の急増に対応するため、やむなく緊急避難的・自衛手段的に４年間の時限立法として制定されたものです。
この条例の中で、最も強い規制が「受入困難地区指定制度」です。
人口の増加は、基本的にはまちの活力となるものであり、歓迎すべきものですが、この制度は、公共公益施設の受け入れ等の問題から、あくまでも緊急避難的に建設を規制するものです。したがって、この制度を存続させるためには、小学校等の公共公益施設の受け入れについて、引き続き緊急を要する非常事態が平成２０年以降も存在し、その事態に対処すべきほかの手段が存在しない状況であることが必要です。
このことを検証するため、条例が失効した後の受入困難地区等におけるマンション建設戸数の予測や、公共公益施設の受け入れへの影響などを推計したところ、適切な施設整備が前提ではあるものの、受入困難地区の指定を継続する必要性は少ないことが判明しました。
このため、平成２０年以降においては、「受入困難地区指定制度」を廃止します。
【「事前届出及び区長意見の通知制度」の継続】
「受入困難地区指定制度」は廃止しますが、平成２０年以降も公共公益施設への受け入れ体制が万全の状況とはいえません。引き続き、公共公益施設の整備状況・受け入れ体制との調整を行っていくために、現在行っている「事前届出及び区長意見の通知制度」は存続することとしました。この制度の実行性を担保するため、新たに「マンション建設計画の事前届出等に関する条例」を制定します。
「受入困難地区指定制度」は、区長が公共公益施設への受け入れが困難な地区をあらかじめ指定し、その地区内のファミリータイプマンション建設事業を行わないよう協力を求めることができる制度です。
「事前届出及び区長意見の通知制度」は、受入困難地区以外の地区において、ファミリータイプマンションの建設事業者に対して、土地取引等を行う前に、建設計画の届出を義務付け、これに対し、区長が公共公益施設の整備への協力や、計画の変更等の意見を通知し、事業者の協力を求める制度です。
【「受入困難地区指定制度」の廃止】
現行条例は、国や都が規制緩和を推進する中で、マンション建設の急増に対応するため、やむなく緊急避難的・自衛手段的に４年間の時限立法として制定されたものです。
この条例の中で、最も強い規制が「受入困難地区指定制度」です。
人口の増加は、基本的にはまちの活力となるものであり、歓迎すべきものですが、この制度は、公共公益施設の受け入れ等の問題から、あくまでも緊急避難的に建設を規制するものです。したがって、この制度を存続させるためには、小学校等の公共公益施設の受け入れについて、引き続き緊急を要する非常事態が平成２０年以降も存在し、その事態に対処すべきほかの手段が存在しない状況であることが必要です。
このことを検証するため、条例が失効した後の受入困難地区等におけるマンション建設戸数の予測や、公共公益施設の受け入れへの影響などを推計したところ、適切な施設整備が前提ではあるものの、受入困難地区の指定を継続する必要性は少ないことが判明しました。
このため、平成２０年以降においては、「受入困難地区指定制度」を廃止します。
【「事前届出及び区長意見の通知制度」の継続】
「受入困難地区指定制度」は廃止しますが、平成２０年以降も公共公益施設への受け入れ体制が万全の状況とはいえません。引き続き、公共公益施設の整備状況・受け入れ体制との調整を行っていくために、現在行っている「事前届出及び区長意見の通知制度」は存続することとしました。この制度の実行性を担保するため、新たに「マンション建設計画の事前届出等に関する条例」を制定します。
「マンション建設計画の事前届出等に関する条例」
新しい条例は、おおむね現行条例から「受入困難地区指定制度」を除いた内容です。
〔対象〕
地階を除く階数が３階以上の建築物で、世帯用住戸の数が２０戸以上のものが対象となります。
〔事前届出〕
マンション建設計画を早期に把握し、公共公益施設の整備状況との調整を図るため、マンション建設事業者は、土地取引等を行う前に、建設事業に関する事項を届け出ることとします。
〔区長意見の通知〕
マンション建設事業者からの事前届出に対し、(1)計画的な公共公益施設の整備への協力 (2)計画戸数、住戸の型式および入居時期の変更 (3)建設事業の延期、等の通知を行います。
なお、現行条例では、区長は「建設事業の中止」という意見を通知することもできますが、受入困難地区の指定と同じ効果を発するため、新条例においては規定していません。
〔勧告、公表〕
マンション建設事業者が事前届出を行わない場合、また、区長の意見に応じない場合は、指示に従うよう勧告を行い、その勧告に従わない場合は、事実経過を公表することができます。
〔施設状況の公表〕
公共公益施設の状況を公表することにより、マンション建設事業者等に対し、区の要請に対する理解と協力を求めます。
〔条例の施行期間〕
平成２０年１月１日～平成２４年３月３１日（有効期間４年３か月）
〔対象〕
地階を除く階数が３階以上の建築物で、世帯用住戸の数が２０戸以上のものが対象となります。
〔事前届出〕
マンション建設計画を早期に把握し、公共公益施設の整備状況との調整を図るため、マンション建設事業者は、土地取引等を行う前に、建設事業に関する事項を届け出ることとします。
〔区長意見の通知〕
マンション建設事業者からの事前届出に対し、(1)計画的な公共公益施設の整備への協力 (2)計画戸数、住戸の型式および入居時期の変更 (3)建設事業の延期、等の通知を行います。
なお、現行条例では、区長は「建設事業の中止」という意見を通知することもできますが、受入困難地区の指定と同じ効果を発するため、新条例においては規定していません。
〔勧告、公表〕
マンション建設事業者が事前届出を行わない場合、また、区長の意見に応じない場合は、指示に従うよう勧告を行い、その勧告に従わない場合は、事実経過を公表することができます。
〔施設状況の公表〕
公共公益施設の状況を公表することにより、マンション建設事業者等に対し、区の要請に対する理解と協力を求めます。
〔条例の施行期間〕
平成２０年１月１日～平成２４年３月３１日（有効期間４年３か月）
ワンルームマンション対策
【新「マンション等の建設に関する条例」を制定】
近年、ワンルームマンションの建設計画は、件数、戸数ともに増加しており、地域や近隣住民の方から、入居者マナーや地域コミュニティの希薄化などに関する不安が寄せられています。
現在、区では「マンション等建設指導要綱」により、地域コミュニティへの配慮や、入居者マナーの向上についての指導を行ってきましたが、いまだ近隣や地域の不安が解消されたとはいえません。そのため、さらにワンルームマンション建設に対する規制強化を図るとともに、本区の姿勢を明確にするため、指導要綱の内容を踏まえた「マンション等の建設に関する条例」を新たに制定することとしました。
これに従い現行のマンション等建設指導要綱」は廃止します。
【面積・駐車場など規制を強化】
「マンション等の建設に関する条例」は、マンション等の建設計画そのものを規制するものではなく、建設に関し、事業者が遵守すべき基本的事項を定めたものです。
この条例では、次の点について規制を強化しました。
(1) ワンルームマンション居住面積の引き上げ
（２０平方メートル以上～３９平方メートル未満→２５平方メートル以上～４０平方メートル未満）
(2) 商業地域および近隣商業地域における自動車駐車場や自転車置場の設置台数の緩和措置の廃止
(3) その他（コミュニティスペース設置の義務化、使用規則等に規程すべき生活マナー項目の明確化等）
〔条例の施行日〕
平成２０年４月１日
近年、ワンルームマンションの建設計画は、件数、戸数ともに増加しており、地域や近隣住民の方から、入居者マナーや地域コミュニティの希薄化などに関する不安が寄せられています。
現在、区では「マンション等建設指導要綱」により、地域コミュニティへの配慮や、入居者マナーの向上についての指導を行ってきましたが、いまだ近隣や地域の不安が解消されたとはいえません。そのため、さらにワンルームマンション建設に対する規制強化を図るとともに、本区の姿勢を明確にするため、指導要綱の内容を踏まえた「マンション等の建設に関する条例」を新たに制定することとしました。
これに従い現行のマンション等建設指導要綱」は廃止します。
【面積・駐車場など規制を強化】
「マンション等の建設に関する条例」は、マンション等の建設計画そのものを規制するものではなく、建設に関し、事業者が遵守すべき基本的事項を定めたものです。
この条例では、次の点について規制を強化しました。
(1) ワンルームマンション居住面積の引き上げ
（２０平方メートル以上～３９平方メートル未満→２５平方メートル以上～４０平方メートル未満）
(2) 商業地域および近隣商業地域における自動車駐車場や自転車置場の設置台数の緩和措置の廃止
(3) その他（コミュニティスペース設置の義務化、使用規則等に規程すべき生活マナー項目の明確化等）
〔条例の施行日〕
平成２０年４月１日
公共施設整備協力金
本区では、現在、「マンション等建設指導要綱」に基づき、ファミリータイプの住戸が３０戸以上のマンションの建設を行う事業者に対して「公共施設整備協力金」を求めています。この協力金については、公共公益施設整備の財源確保の観点から、当面、現行制度を継続します。
ただし、「指導要綱」の条例化にあたり、寄付金という性格を考慮して、新しい条例の中には規定せず、協力金についての新要綱を制定することとします。
ただし、「指導要綱」の条例化にあたり、寄付金という性格を考慮して、新しい条例の中には規定せず、協力金についての新要綱を制定することとします。
人口増をまちの活力に
都心に近く、職住近接を実現できる立地と、水辺とみどりを活かしたまちづくりが評価され、今後も区内ではマンションの建設と、それに伴う人口増が予想されます。
人口の増加は基本的にはまちに活力をあたえるものです。
区では、今後も２つの新条例を中心に、公共公益施設の受け入れ状況や、周辺環境との調和に配慮しながら、良好なまちづくりに取り組んでいきます。
各新条例と施行規則の詳細については、以下のＰＤＦファイルを参照してください。
人口の増加は基本的にはまちに活力をあたえるものです。
区では、今後も２つの新条例を中心に、公共公益施設の受け入れ状況や、周辺環境との調和に配慮しながら、良好なまちづくりに取り組んでいきます。
各新条例と施行規則の詳細については、以下のＰＤＦファイルを参照してください。
